Maxwell-Storrie-Baynes（簡稱MSB）是佳士得（Christie’s）公司旗下的全資子公司，總部設于法國阿基塔?。ˋquitain），主要業(yè)務為法國波爾多地區(qū)的酒莊及葡萄園等房地產(chǎn)咨詢和中介。根據(jù)SAFER公布的法國阿基塔省2012年的農(nóng)業(yè)報告數(shù)據(jù)，MSB對波爾多葡萄園或酒莊交易市場做出了如下報告。本報告將分為兩篇文章：在《市場回顧》中我們將回顧近年來波爾多葡萄園市場動態(tài)及其價格波動情況；在《2012年市場分析》中我們將以MSB專業(yè)的眼光來研究目前的市場狀況，并對未來24-36個月內(nèi)的市場動態(tài)做出預測。

根據(jù)ASFER的報告，整個波爾多AOC產(chǎn)區(qū)的葡萄園市場被分為6個大區(qū)：波爾多（Bordeaux）、超級波爾多（Bordeaux Superieur）；波爾多丘（Cotes de Bordeaux）；格拉夫、佩薩克-雷奧良（Graves, Pessac-Leognan）；上梅多克（Haut Medoc）；圣埃斯泰夫（Saint-Estephe）、波雅克（Pauillac）、圣朱利安-瑪歌（St Julien-Margaux）；圣埃美隆（St Emilion）、波美侯（Pomerol）及其衛(wèi)星產(chǎn)區(qū)（Satellites de St-Em.）等。

　　在回顧歷年市場動態(tài)前，我們需要注意的是，SAFER提供的數(shù)據(jù)只是一個平均售價，因此其對目前的投資基本沒有參考價值。但是，我們可以通過觀察這一平均售價的波動，再結(jié)合相關(guān)產(chǎn)區(qū)背景知識，來分析并預測未來市場的動向。至于這個平均售價是如何計算出來的，我們將在下一篇報告中詳細解釋。因此，本文關(guān)注的焦點不是每公頃葡萄園或酒莊的售價，而是過去15年間整個市場的相對波動趨勢分析。

　　1、波爾多、超級波爾多（Bordeaux/Bordeaux Superieur）

　　該大區(qū)即出產(chǎn)紅葡萄酒，也出產(chǎn)白葡萄酒，還出產(chǎn)甜葡萄酒。在整個波爾多AOC產(chǎn)區(qū)約12萬公頃的葡萄園中，大約有70%的葡萄園或酒莊交易發(fā)生在超級波爾多和波爾多丘產(chǎn)區(qū)。因此，這兩個地區(qū)的波爾多葡萄酒出口大軍的主力，但今年來受到了新世界的強大挑戰(zhàn)。在2000年左右，波爾多紅葡萄酒葡萄園的最最高售價曾到達40000歐元每公頃，這一數(shù)據(jù)當然高于圖表中的平均售價。然而，隨著波爾多葡萄酒市場的淪陷，波爾多葡萄園的價格也不斷下跌，07-08年的經(jīng)融危機更加劇了這一過程。

2、波爾多丘（Cotes de Bordeaux）

　　波爾多丘包括卡斯蒂永丘（Castillon）、卡迪拉克丘（ Cadillac - Cotes De Bordeaux ）、一級丘（Premieres Cotes）、法蘭克丘（Francs）以及布爾丘（Cotes de Bourg）等在內(nèi)，是波爾多AOC產(chǎn)區(qū)的面積僅次于超級波爾多。這一地區(qū)的葡萄酒也一直深受新世界葡萄酒的沖擊，葡萄酒價格也在不斷下降。因此，在過去15年間，這里的市場動態(tài)基本與超級波爾多產(chǎn)區(qū)類似，不過，其葡萄園曾達到的最高售價要比下圖顯示的平均售價高的多。

3、格拉夫（Graves）

　　這一地區(qū)還包括佩塞克-雷奧良（Pessac-Leognan）和蘇玳（Sauternes）。這里的葡萄酒以量少質(zhì)優(yōu)而出名，尤其是享譽世界的蘇玳甜白，因此這一地區(qū)基本沒有受到世界其他地區(qū)的挑戰(zhàn)，而葡萄園市場基本與其葡萄酒市場一樣，始終保持供需平衡狀態(tài)。這一平穩(wěn)的狀態(tài)直至2011-2012年度被幾樁意外的大買賣打破——高柏麗酒莊莊主羅伯特•威爾默（Robert Wilmers）購入教皇堡酒莊（Chateau Le Pape），而伯納德•馬格海茲（Bernard Magrez）買下梅樂帕酒莊（Chateau Malleprat）。2012年，麗嘉紅容顏酒莊（Chateau Les Carmes Haut-Brion）購入克萊伯爵酒莊（Chateau du Thil Comte Clary），將其資產(chǎn)擴大了整整一倍；

　　史密斯拉菲特酒莊（Chateau Smith Haut Lafitte）的主人卡地亞德家族（The Cathiards）購入11.6公頃的葡萄園；而在2010年末，Groupe Pichet以380萬歐元的價格從麗嘉紅容顏酒莊購入4.7公頃的葡萄園。這幾樁交易引發(fā)的是下圖數(shù)據(jù)線的直線上升。此外，根據(jù)我們的觀察，格拉夫和佩薩克-雷奧良的葡萄園需求在急劇上升，但蘇玳仍保持供求平衡。

4、上梅多克（Haut Medoc）

　　上梅多克擁有4270公頃葡萄園，這里的酒莊雖然名氣不大，但數(shù)量眾多。與其他產(chǎn)區(qū)的市場一樣，這里的葡萄園售價在世紀之交達到了頂峰，并隨后大跌。然而，其葡萄園的平均售價大幅波動倒是與全球?qū)Σ柖嗥咸丫频膹妱判枨蠡蛐率澜绲母偁帥]多大關(guān)系，而主要是由于2003年至2009年間交易量不大的緣故。

　　此外，由于產(chǎn)區(qū)面積不大，因此2-3個酒莊的交易就可能會引起平均售價的巨幅震蕩。2007年，碧尚女爵酒莊（Chateau Pichon-Longueville-Comtesse-de-Lalande）將位于波雅克的一塊75公頃的2級葡萄園出售給了路易王妃香檳酒莊（ Champagne Louis Roederer）。而2012年，路易王妃香檳酒莊又將這塊地的一部分——位于上梅多克的、擁有38公頃葡萄園的貝納德酒莊（Chateau Bernadotte）出售給了香港的King Power Group。由于這樁交易的交易額超過1000萬歐元，因此對這一地區(qū)的葡萄園平均售價的大幅上漲貢獻不小。

5、圣埃斯泰夫（Saint-Estephe）

　　這一地區(qū)還包括波雅克波雅克（Pauillac）、圣朱利安-瑪歌（St Julian-Margaux）。從地理上看，這個也是比較小的產(chǎn)區(qū)，但是卻有著眾多列級酒莊。相較于對其葡萄園的投資，人們似乎更愿意投資這里的列級酒莊葡萄酒。從佳士得拍賣行的數(shù)據(jù)看，我們也注意到列級酒莊葡萄酒的巨大升值空間，而且自從2007-2008年金融危機后，列級酒莊葡萄酒已成為投資熱點，且需求大增。對于波雅克這樣的小面積的子產(chǎn)區(qū)來說，即便是很小的交易都會對其平均售價造成很大影響。

6、圣埃美?。⊿t Emilion）

　　圣埃美隆僅有5500公頃葡萄園，波美侯（Pomerol）和弗龍薩克（Fronsac）及其衛(wèi)星產(chǎn)區(qū)（Satellites de St-Em.）占了由SAFER劃分的這個小AOC產(chǎn)區(qū)的絕大部分。葡萄園或酒莊越出名，其對交易的影響越大，甚至在大手筆交易中拉低平均售價。MSB跟蹤研究這一區(qū)域內(nèi)近2年的交易動態(tài)后發(fā)現(xiàn)，圣埃美隆產(chǎn)區(qū)的葡萄園，不管大小，其需求都要大于供應。2013年，這一地區(qū)有兩家列級酒莊進行了交易；而且蒙布斯凱酒莊（Chateau Montbousquet）、貝勒芬酒莊（Chateau Belfont-Belcier），以及凱爾西酒莊（Chateau Quercy Grand Cru）都抬升了該地區(qū)葡萄園的平均售價?！?/p>